万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的nián)，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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